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第三十六條 發生危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，組織實施單位應當按照有關規定、合同約定立即組織實施維修、更新和改造。

前款所稱緊急情況包括：

（一）電梯故障。經特種設備安全監督管理部門認定電梯存在故障隱患且要求整改，并經專業電梯檢驗機構檢測，認定故障隱患產生的原因。

（二）消防隱患。經消防救援機構認定消防設施存在安全隱患且要求整改，并經專業消防技術服務機構檢測，認定安全隱患產生的原因。

（三）外立面脫落。經專業房屋安全鑒定機構檢測，認定樓體外立面脫落或存在脫落危險。

（四）房屋滲漏。經專業房屋安全鑒定機構檢測，認定屋面、外墻滲漏。

（五）供水故障。占維修資金列支范圍內總人數10%以上業主確認二次供水水泵、供水系統運行中斷。

（六）排水故障。占維修資金列支范圍內總人數10%以上業主確認排水設施堵塞、爆裂。

（七）供電故障。占維修資金列支范圍內總人數10%以上業主確認供配電設施設備故障，造成停電或者漏電。

（八）經業主大會決定，認定危及房屋使用、人身財產安全的其他緊急情況。

《廣州市維修資金管理辦法》主要修訂內容如下：

（一）修改“物業專項維修資金”名稱。

依據《民法典》關于“建筑物及其附屬設施的維修資金”的表述，將“物業專項維修資金”修改為“維修資金”。

（二）完善業主大會自行管理維修資金制度。

1.經業主大會同意，維修資金專戶可以開通電子支付渠道。開通電子支付渠道應當經業主大會決定，并開立兩個以上電子支付密鑰，由業主委員會的不同人持有。業主委員會通過電子支付渠道使用維修資金的，應當將電子支付的相關情況向業主公開。

2.因業主委員會不能履職管理維修資金時，居民委員會可依法臨時保管維修資金。原業主委員會的任期屆滿、全體委員集體辭職或者被依法罷免，但未成立新一屆業主委員會，且原業主委員會在其停止履行職責之日仍是維修資金管理單位的，原業主委員會應當將維修資金移交給居民委員會臨時保管。待業主大會決定新的維修資金管理單位后，居民委員會再將維修資金移交新的維修資金管理單位管理。

（三）優化維修資金使用制度。

1.強化業主表決權利。使用維修資金應當由業主共同決定。除維修資金使用方案外，維修工程的鑒定、設計、審價、監理等實施需求，以及相關實施單位確定方式，均由業主共同決定。

2.優先采用電子投票表決。住房建設行政主管部門已建立電子投票數據庫的，組織實施單位應當優先采用電子投票的形式組織業主進行表決，表決效率提升，表決結果真實。

3.優化緊急情況使用維修資金。一是明確緊急情況下，物業服務人、業主大會或者業主委員會均可以組織實施使用維修資金。二是將相應行政主管部門的整改要求、專業機構的檢測結論或者業主的確認結果作為緊急情況使用維修資金的認定依據。三是確保業主知情權，緊急情況需要使用維修資金的，組織實施單位應當及時告知業主，并在申請使用維修資金前，將使用方案向業主公開，聽取業主意見，接受業主監督。四是新增業主主張權利制度，在使用方案公開之日起10日內，20%以上業主提議使用方案應當經業主共同決定的，使用方案從不需要業主共同決定變成需要業主共同決定。

（四）調整業主共同決定的表決規則。

根據《民法典》有關規定，調整了業主共同決定籌集、使用和管理維修資金事項的業主表決規則。業主共同決定籌集、使用和管理維修資金的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定籌集維修資金的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定使用和管理維修資金的事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

來源：廣州市人民政府、智淼消防檢測設備公司

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